美国房地产强势复苏 投资正当时

　　美国商务部6月初最新公布的住房建设数据显示，4月美国住房建设支出增长0.4%，这是美国消费者对房屋需求反弹的最新信号，美国股市也继续呈现稳步上升的趋势。对此，正在发行的国泰美国房地产开发基金拟任基金经理吴向军表示，当前美国房地产行业离历史中值仍有相当的距离，上涨趋势短期不会逆转，投资上市公司股票相对于reits而言更加直接。

　　据南方日报报道，数据显示，美国房价环比、同比均上涨;4月新屋销量增长2%，旧房销量环比上升0.6%。受益于美国房地产的复苏，近期国内的美国房地产QDII基金可谓风光无限，均获得了较好的收益。

　　不过国内现有房地产QDII基金都是被动型REITs基金，采用被动式指数化投资方法。而国泰基金此次发行的国泰美国房地产开发基金是国内第一只全方位投资美国房地产产业链的主动型QDII基金，主要标的为美国住宅地产相关产业的上市公司股票，并不投资于REITS。

　　为何另辟蹊径投资于美国住宅地产?对此，拟任基金经理吴向军介绍道，“美国REIT大多是商业地产，现金流以收租为主，而非住宅地产。虽然表面上看来，REITs近期的表现不错，但投资者需要警惕的是，REITs的反弹周期远远提前于住宅开发商，现已超过历史高点。而住宅型地产是QE3和美国联邦房屋金融局发布的其他促进贷款市场政策的直接受益者，现在仍处于历史低位，反弹才刚开始，因此现在或将是投资美国房地产开发产业链的合适时机。”美国房地产产业链全面复苏近年来，美联储先后多次采取量化宽松政策，在美联储近期QE3作用下，美国房屋30年定期按揭贷款的利息已跌至3.4%，远低于房租与房价的比例(5%)，因此在美国买房比租房合算。

　　“正是基于这样的判断，国泰美国房地产开发股票基金投资的是美国住宅房地产开发产业链，包括开发商、建筑商、建材商、房贷等。我们要去买那些最好的房地产开发商，参与到美国的住宅地产当中去，然后享受到量价齐升的过程。”吴向军进一步阐释道。

　　值得注意的是，美国房地产开发商在整个产业链中并没有处于绝对优势的地位，其利润会被相对平均地分摊到开发商、木材及建材商、建筑工人、金融业行等行业。而国泰美国房地产开发基金正是投资于整个美国房地产产业链，不但能有效的分散风险，而且力争最大程度获取美国房地产复苏带来的切实利益，后续可期。

　　投资美国房地产路径解析

　　中美房价的巨大差距引起很多国内投资者的兴趣。日前，王石在美国所盖的楼盘被爆出抢购者多为中国人。现在，基金也开始加入美国房地产投资大军。那么投资美国地产股票基金、购买REITs产品，还是该到美国直接买房呢?我们为你一一解析。

　　住宅基金

　　复苏趋势已确立

　　“在国内的高房价下残喘，不如去攻占美利坚，投资美国房地产!”这是首只投资美国房地产住宅的基金——国泰美国房地产基金的口号。听起来豪气万分，其背后也有理性调研的支撑。

　　“美国经济的复苏已经是大势所趋，而美国的人口红利将推动房地产发展。”国泰美国房地产开发基金基金经理吴向军告诉记者，和REITs的投资商业地产不同，国泰美国房地产开发基金将主动投资于住宅房地产开发链条上的上市公司，包括建筑商、家具家电、建筑建材、房贷机构等，这些相关链条中的上市公司跟房地产景气度紧密相关，其股票表现也与房地产股联系紧密，如果美国房价涨幅为30%，相关产业链的上市公司利润增幅将不止30%。

　　支撑美国住宅房地产繁荣背后的是一系列数据分析，从美国每月住宅开工量数据可以看到，该数据2005年开始大幅下降，美国住宅价格整体水平也在2005年期间达到最高峰。金融危机爆发后，房地产泡沫破灭，住宅开工量接近底部，价格也进入盘整期。不过2012年以来，美国住宅型房地产价和量都触底反弹。从标普房地产开发商指数上看，历史高点在5668，而目前点位只有3581。

　　此外，美国人口增长导致美国房地产需求源源不断。吴向军说：“美国每年增长近300万人口，300万人要成立家庭，会形成巨大住宅需求。另外旧房换新，每年新增规模150万人左右，无论是首套还是改善，需求都在增长。而目前，美国供应量却是30年来的最低谷，上升的空间很大。”美国5大上市房企2012年刚刚开始扭亏为盈，2013年和2014年平均利润会翻番，而且距离上个周期的高点利润还有3至4倍之遥。估值只有20倍左右。

　　吴向军认为，美国房地产市场复苏的趋势已经确立，但距离以前的高点还有相当距离，确实是投资美国房地产的好机会。

　　REITs

　　拆分商业地产

　　简单来说，REITs就像一个公司。只要是能够产生固定租金收益的商业地产，就可以打包REITs上市实现资产证券化，对于买不起商场、写字楼的普通人来说，买了这个自然能分享其持有的物业租金和增值收益。美国约有50%的房地产投资来自于REITs，REITs收取的租金稳定，并且租金增长长期高于通胀率。美国REITS的发展也引起境内投资者的关注。就国内而言，虽然资本市场还没有出现REITs的投资方式，但却有REITs基金，目前共有三只，国内消费者可以通过购买REITS分享美国商业地产的繁荣。

　　“在2007至2009年的次贷金融危机时，REITs经历了历史以来最大的回调，在2年内下跌约60%。2009年的3月份开始复苏，在最近4年(2009年至2012年)的年化总回报率约为20%。”好买网的分析师告诉记者，从房地产数据来看，近期住宅市场活跃程度继续增加，交易呈现出量价齐升的态势，目前新屋和二手房销售、新屋开工数均处于历史低位，且处于稳步回升的阶段，20个大中城市的房价指数也处于底部。通常来说，一个房地产周期维持约7至8年，因此现在应该是属于美国房地产市场复苏的中期，针对美国房地产市场的投资品种依然具有一定的上涨空间。

　　直接买房

　　没看起来那么美

　　热门电影《北京遇上西雅图》中汤唯说Frank在西雅图的家卖掉，去北京只够买二环边上的俩厕所。很多人就是看到中美房价差距，开始寻求美国购房的机会。不过，真正在美国直接投资房地产却并没有看起来那么美。

　　“如果你有移民或者孩子海外求学的需求，在美国买房是不错的选择。但如果仅仅是投资就不划算了。”国泰美国房地产开发基金基金经理吴向军告诉记者，从多年数据上显示，美国房地产价格走势和房产股票走势几乎一致，这就意味着投资股票的回报和直接投资房地产一样。但就成本而言，投资美国的房地产需要实地看房、日常维护和托管，非常复杂，不如投资美国股票房地产简单。

　　香港汇金证券董事总经理马嘉阳曾经多次到美国考察房地产市场，她告诉记者，美国持有物业有非常复杂的税务规管，除成交价格之外，每年还要固定地支付国家、当地州市各种各样的税项，将来如果要出售的话还要交付高额的资本税。所以在投资前，各方面功课一定要研究细致透彻。另外的风险来自汇率，如果美元对人民币在未来继续贬值，那么未来即使房价增长，但从汇率上折算，收益会大打折扣。