“限利”10%

　　陕西省这份引发巨大关注的新政，于10月20日在陕西省住建厅官网以一则通知形式发布，要求各地分区域测算住房项目成本、公布区域住房销售价格区间、控制房地产利润在10%左右。超出价格区间的商品房将无法在价格主管部门备案，也无法取得预售证。这是全国首个限利政策。

　　此外，通知要求中还还说到，各地要按照土地成本、开发成本、管理费用、销售费用、财务费用、销售税金等项目，根据2009《陕西省建设工程工程量清单计价规则》及当年涉及建筑的各项价格指数测算出较为准确的开发成本，在这个成本的基础上，加上10%左右的合理利润率，得出房屋最后的售价。

　　“一刀切”

　　近几年陕西省房价一直相对稳定，但近些年由于龙湖、中海等大型房企的进驻，直接推高了当地房价。而这正是陕西省所担忧的。

　　显然，这也和中央近期地产调控方向一致，无可非议。但当地部分地产界人士仍然对该通知不敢苟同。

　　引发争议的是具体操作办法。10%的“红线”如何测算而得?陕西省住建厅官网公开信息中，找不到此前针对房屋成本测算的调研动态。惟有上述《通知》中提及，房地产开发项目成本构成是由陕西省住房和城乡建设厅会同省物价局明确的标准，也未提及10%利润的测算方法。

　　西安当地大型国企紫薇地产一位不愿透露姓名的高级中层22日说，该集团在陕西开发的项目有高、中、低端各种楼盘，集团每年对公司整体平均净利润考核标准是12.5%;一旦如果新政实行，平均到各档次楼盘，他们的平均利润应该还是可以满足。

　　“但问题是，从目前政策表述看，10%左右的利润属于一刀切做法。那么，不追求快速周转只追求利润的中高端商品市场怎么办?”

　　购房者：“幌子”

　　国家统计局近日发布的数据显示，楼市调控效应继续显现，全国土地出让收入同比降23.1%。分地区看，全国36个省、自治区、直辖市、计划单列市中，只有6个地区土地出让收入同比增长，其中就包括陕西省。

　　据了解，2011年陕西省土地出让收入为242.98亿元，其中，西安、榆林两地的土地出让收入占全省土地出让收入约90%。有分析指出，陕西省此次出台直指企业微观经营的楼市调控新政，丝毫没有限制地方政府自身的土地出让收入增加，即使“新政”可以限制房企的利润率，但根本无意限制房企土地成本的增加，因此购房者恐怕很难从所谓新政中获益。

　　致虚报成本乱象

　　而另一家排名靠前的当地地产国企副总则直言，类似新政，执行难度将很大，原因是房企可以在成本上报多项构成中做手脚。

　　云南瑞景房地产经纪有限公司董事总经理孙勇飞称，据他从同行处听闻，有多种办法可以增加名义上的成本， “比如增加人头，增加采购，增加广告支出，增加营销投入等等，单一个售楼部，成本可以是200万元，也可以600万元。”

　　孙勇飞笑称，“除非陕西省住建厅聘请无数个类似普华永道这样的会计事务所来查账，否则本土的会计事务所都会被开发商摆平”。

　　上述房企副总还认为，行政干预的调控只会导致市场的不真实性越来越大，同时，一些主管部门的寻租空间也会越来越多。

　　陕西省房地产研究会会长王圣学则从政府实际执行可行性来质疑。

　　王称，“就算是同一地段，不同开发商操作的项目成本构成往往不同;另外，有的项目拿地早地价便宜，有的项目拿地晚地价贵，这些也构成成本差异性，这些综合的复杂因素，如何操作执行呢?”

　　王认为，商品房不同于保障房，保障房由于其土地是政府划拨，地价相对固定，所以，政府可以对保障房的利润作出限制，比如3%等，但商品房由市场经济杠杆调节，在终端控制合理利润操作起来非常有难度。

　　考虑到操作性，王圣学感叹，“这恐怕是相关部门并未经过广泛和充分的调研取证，闭门造车研究出的政策”。

　　地价与房价

　　一个楼盘的成本大概分为开发成本费、其间费用以及不可预见风险费等。这其中，不可预见费最少，一般在1000-2000万左右。

　　其次，第二项重大支出是其间费用，主要指企业本期发生的、不能直接或间接归入营业成本，而是直接计入当期损益的各项费用。包括销售费用、管理费用和财务费用、税金等，这当中税金比重最大，大约是总成本的17%左右。

　　开发商的第三项也是最大成本支出是开发成本，包括土地获得费、前期费用、建安费用、配套工程费、园林景观费以及资本化财务费用等。其中，土地获得费以及资本化财务费用比重较大，土地获得费约占总成本的20%-30%。

　　随着融资成本不断提高，开发商的资本化财务费用占比也越来越高，大约可以占到10%，乃至20%。

　　中信证券 分析师陈聪则称，必要的价格管理是市场经济发展所需要的，但如果利润率等于10%为合理，利润率大于10%为不合理，实际上是把房价合理性问题等同于企业利润问题，而没有考虑开发商成本中最重要的地价是否合理等因素。

　　事实上，在房价的构成中，地价与房价的争议一直不断。

　　同策咨询研究中心总监张宏伟表示，就项目成本构成比例来说，商品住宅开发商的土地成本、缴纳税费占到房价中的比例大概范围各为20-30%，也就是说，房价中的40-60%要被政府直接拿走，这在一定程度上反映出土地和税费成本，是高房价两项重要决定因素。要从根源上控制高房价，需尽快用房产税代替土地财政。

　　无法可依的孤独境地

　　各家企业的管理、财务等费用不一，特别是土地成本更是差距巨大。作为市场化的房地产行业不应该被设定行政化的利润指标，这一行政指令实际执行难度很大，执行效果不会太好。除去执行问题，法律问题也是首当其冲。

　　陕西省有关规定缺乏法律依据，目前没有哪条法律规定，商品或企业的利润率不能超过某一具体数值。“地方政府部门直接干预企业微观经营，令人诧异，此举只能促使房地产企业通过各种关联交易转移利润。政府应该更加依靠市场和税收手段调控楼市。”

　　网友声音

　　支持：新政落实有可能

　　@不明白：限制暴利是应该的，只要落实好绝对利国利民。成本很好计算，你说虚报哪一项吧?如果说地价贵，只要提供买地票据，同时查国库有无这笔钱即可。想做好是很容易的。

　　反对：限利不可一刀切

　　@岭南人上：高价土地，低价住房，不能兼得。土地拍卖可以附带房价条件，有能力有资格的可以竞拍。房地产开发市场竞争应该是资本实力、管理水平的竞争，不能允许用抬升房价降低质量保护落后企业。

　　@莫急：必须承认品牌的附加价值!强制有自己研发的正品跟抄袭的山寨品卖一样的价格，能合理吗?比如小区的园林，好的设计跟胡乱抄袭的设计，就天上地下!

　　评价：方法有待改进

　　@沈小龙：我觉得首先出发点是好的，但方式和分类要注意。

　　@你知理：这种“措施”有误导视听的作用，好像有用，实则无大用，浪费时间讨论，耗费时间、财力审计。若把“买地的收入70%用于建保障房”立法，房价问题就解决了一半，再将“梯级房产税”立法实施，房价问题就解决了另一半。

　　结语：陕西限利10%是一项治标不治本的“笨办法”，没有弄清楚目前房价虚高并长期处于不合理价位的真正原因便妄下论断，此种举措能限一时焉能限一世?